현행 「도시 및 주거환경정비법」은 재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하기 위하여 토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 확보하도록 규정하여 재개발사업 추진의 공공성 및...

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쉬운 요약

재개발사업 조합을 더 원활하게 설립할 수 있도록 동의 기준을 낮추려는 법률 개정안이에요.

재개발사업의 토지등소유자 동의율을 현재 4분의 3 이상에서 70% 이상으로 바꾸려 해요.

재건축사업과 재개발사업 사이의 조합설립 동의 기준 차이를 줄이려는 내용이에요.

동의율을 채우기 어려워 멈춰 있던 재개발사업이 다음 단계로 나아갈 가능성이 커질 수 있어요.

동의하지 않은 소유자의 의사와 사업 추진 속도 사이의 균형을 어떻게 맞출지가 중요한 쟁점이에요.

주요 내용

재개발 조합설립 동의율 완화: 재개발사업에서 토지등소유자 75% 이상의 동의를 받아야 하던 기준을 70% 이상으로 낮추려 해요.

재건축과의 기준 정렬: 재건축사업에 적용되는 전체 구분소유자 70% 이상 기준과 비슷한 수준으로 재개발사업의 동의 기준을 조정하려 해요.

사업 추진 지연 완화: 동의율 확보에 걸리는 시간을 줄여 정비사업의 초기 절차가 진행될 수 있도록 하려는 취지예요.

왜 나왔나

현재 시행 중인 제35조 제2항은 재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받도록 하고 있어요. 법안은 이 기준이 높아 동의 확보에 시간이 오래 걸리고 사업이 지연될 수 있다고 봐요. 반면 현재 시행 중인 재건축사업은 전체 구분소유자 70% 이상 등의 동의 기준을 두고 있어, 재개발사업도 재건축사업과 비슷한 수준으로 조정해 제도적 형평성을 높이자는 취지예요.

무엇이 달라지나

1) 재개발 조합설립 동의율 완화

현재 시행 조문인 제35조 제2항은 재개발사업 조합설립인가를 받을 때 토지등소유자 4분의 3 이상, 즉 75% 이상의 동의를 요구하고 있어요. 제안안은 이 토지등소유자 동의율을 100분의 70 이상으로 낮추려 해요.

제안안이 그대로 반영되면 현재보다 5%포인트 적은 동의만으로 조합설립인가를 신청할 수 있는 길이 열릴 수 있어요.

동의율을 채우지 못해 장기간 멈춰 있던 사업은 조합설립 절차를 다시 추진할 여지가 커져요.

다만 제안안에 제시된 내용은 토지등소유자 동의율 조정에 관한 것이므로, 현재 제35조 제2항의 토지면적 2분의 1 이상 동의 기준까지 바꾸는지는 별도로 확인해야 해요.

2) 재건축과 재개발의 동의 기준 차이 조정

현재 시행 조문은 재건축사업에 대해 주택단지 전체 구분소유자 70% 이상과 토지면적 70% 이상의 동의, 각 동별 구분소유자 과반수 동의 등을 요구하고 있어요. 법안은 재개발사업의 토지등소유자 기준도 70% 이상으로 조정해 두 정비사업의 초기 조합설립 기준을 가깝게 만들려 해요.

재개발과 재건축에서 동의율 차이 때문에 제도가 불공평하다는 지적을 줄이려는 효과가 기대돼요.

다만 재개발과 재건축은 사업 대상과 소유관계가 달라서, 동의율 숫자만 같아져도 실제 절차가 완전히 같아지는 것은 아니에요.

재개발사업에 적용되는 토지면적 기준과 재건축사업의 동별 동의 요건이 어떻게 함께 적용될지는 계속 살펴봐야 해요.

이 법안의 핵심은 재개발사업의 조합설립 문턱을 낮추는 것이지만, 사업 속도가 빨라지는 만큼 소유자 보호와 동의 절차의 투명성도 함께 지켜져야 해요.

누구에게 영향이 있나

재개발사업 추진위원회: 조합설립에 필요한 동의를 확보하는 부담이 줄어들 수 있어요.

토지등소유자: 사업 추진 가능성은 커질 수 있지만, 본인이 동의하지 않아도 조합설립 절차가 진행될 가능성에 영향을 받을 수 있어요.

재개발 조합과 조합원: 조합설립 이후 사업시행계획과 분담금 등 다음 절차로 넘어가는 시점이 앞당겨질 수 있어요.

정비구역 내 토지소유자: 토지면적 기준은 별도로 유지될 수 있어 동의율 변경만으로 자신의 권리관계가 모두 달라지는 것은 아니에요.

시장·군수 등 인가권자: 동의서의 적법성, 동의 대상과 절차, 제출서류를 확인하는 역할이 중요해져요.

봐야 할 점

70% 동의율이 토지등소유자 수에만 적용되는지, 토지면적 기준에도 변화가 있는지 확인해야 해요.

동의서 작성·제출 방식과 동의 철회, 소유권 변동이 있을 때의 처리 기준을 살펴봐야 해요.

동의율 완화가 실제 사업 기간 단축으로 이어지는지, 아니면 조합 내부 갈등을 키우는지 지켜봐야 해요.

동의하지 않은 소유자에게 사업비, 분담금, 이주와 보상 관련 정보가 충분히 제공되는지 확인할 필요가 있어요.

조합설립이 빨라져도 정비계획, 사업시행계획, 관리처분 등 이후 절차가 자동으로 단축되는 것은 아니므로 전체 사업 기간을 따져봐야 해요.

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2025-12-17