신탁업자를 통한 정비사업 시행이 점차 늘어나고 있으나, 현행법은 신탁업자가 사업을 시행하려는 경우 조합설립을 위한 동의요건만을 규정하고, 사업시행자 변경ㆍ취소에 대해서는 별도로 규정하고 있지는 않음.

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신탁업자를 통한 정비사업 시행이 점차 늘어나고 있으나, 현행법은 신탁업자가 사업을 시행하려는 경우 조합설립을 위한 동의요건만을 규정하고, 사업시행자 변경ㆍ취소에 대해서는 별도로 규정하고 있지는 않음. | 모두의입법

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2025-12-08

신탁업자를 통한 정비사업 시행이 점차 늘어나고 있으나, 현행법은 신탁업자가 사업을 시행하려는 경우 조합설립을 위한 동의요건만을 규정하고, 사업시행자 변경ㆍ취소에 대해서는 별도로 규정하고 있지는 않음.

도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안

쉬운 요약

신탁업자가 정비사업을 제대로 진행하지 못할 때 토지주가 사업 방식을 바꿀 수 있도록 하려는 법률 개정안이에요.
신탁업자를 다른 사업시행자로 바꾸거나 신탁업자 지정을 취소할 수 있는 절차를 마련하려고 해요.
사업시행자 변경에는 토지주등 전체회의에서 절반 이상 찬성하도록 하려는 내용이에요.
사업시행자 지정취소에는 전체회의에서 3분의 2 이상 찬성하도록 하려 해요.
토지주등 10분의 1 이상이 요구하면 시장·군수등이 변경이나 취소를 논의할 전체회의를 소집하도록 해 사업 중단이나 지연에 대응할 길을 넓히려는 법안이에요.

주요 내용

신탁업자 사업시행자 변경: 신탁업자가 사업시행자인 경우 토지주등의 의결을 거쳐 사업시행자를 바꿀 수 있도록 하려 해요.
사업시행자 지정취소: 신탁업자의 사업시행자 지정을 취소할 수 있는 절차를 새로 두려고 해요.
변경 의결 기준: 토지주등 전체회의에서 전체 토지주등의 2분의 1 이상이 찬성하면 변경할 수 있도록 하려는 내용이에요.
취소 의결 기준: 사업시행자 지정취소에는 토지주등 전체회의의 3분의 2 이상 찬성을 요구하려고 해요.
전체회의 소집 요구: 토지등소유자 10분의 1 이상이 요구하면 시장·군수등이 관련 전체회의를 소집하도록 하려 해요.
사업 지연 대응: 신탁업자의 부실이나 업무 태만으로 사업이 지연될 때 토지주가 사업 방식을 다시 선택할 가능성을 열어두려는 법안이에요.

왜 나왔나

발의 당시 설명에 따르면 신탁업자를 통해 재개발·재건축사업을 시행하는 경우가 늘고 있지만, 당시 법에는 신탁업자가 사업시행자가 되는 데 필요한 동의요건은 있어도 사업시행자를 변경하거나 지정을 취소하는 절차가 별도로 정해져 있지 않았어요. 이 때문에 사업 지연 등 신탁업자의 부실이나 업무 태만이 있어도 토지주가 신탁사를 바꾸거나 사업 방법을 변경하기 어렵다는 지적이 나왔어요. 법안은 시장·군수등이 신탁업자를 사업시행자에서 바꾸거나 지정을 취소할 수 있도록 하고, 토지주등의 찬성 비율도 함께 정하려는 내용이에요. 소수의 토지등소유자가 전체회의를 열 수 있도록 해 문제 제기 자체가 막히지 않게 하려는 취지도 담겼어요.

무엇이 달라지나

1) 사업시행자 변경 절차 신설

현재 시행 중인 제27조는 시장·군수등이 일정한 경우 토지등소유자나 신탁업자 등을 지정개발자로 지정할 수 있도록 하고, 신탁업자를 사업시행자로 지정할 때 필요한 동의와 제공 정보 등을 정하고 있어요. 제안안은 신탁업자가 사업시행자인 경우 토지주등 전체회의의 의결을 거쳐 사업시행자를 변경할 수 있는 근거를 추가하려는 내용이에요.

신탁업자의 사업 수행이 문제가 될 때 토지주가 사업시행자 변경을 공식적으로 논의할 수 있어요.
변경 여부를 행정기관이 임의로 정하는 것이 아니라 토지주등의 전체회의 찬성을 기준으로 판단하게 될 수 있어요.

2) 사업시행자 지정취소 절차 신설

현재 시행 중인 제27조에는 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 요건과 지정 이후의 동의·계약 관련 사항이 규정돼 있지만, 신탁업자 지정을 취소하는 별도 절차는 확인되지 않아요. 제안안은 토지주등 전체회의에서 3분의 2 이상이 찬성하면 시장·군수등이 신탁업자의 사업시행자 지정을 취소할 수 있도록 하려는 내용이에요.

지정취소는 사업시행자를 바꾸는 것보다 높은 찬성 비율을 요구해 신중하게 결정하도록 하려는 구조예요.
취소 이후 어떤 방식으로 사업을 계속할지, 새로운 사업시행자를 어떻게 정할지는 실제 제도 운영에서 중요한 쟁점이 될 수 있어요.

3) 변경·취소 찬성 기준 마련

제안안은 사업시행자 변경에는 토지주등 전체회의 전체의 2분의 1 이상 찬성을, 사업시행자 지정취소에는 3분의 2 이상 찬성을 요구하려고 해요. 변경과 취소의 영향이 다른 만큼 서로 다른 의결 기준을 두어 사업의 안정성과 토지주의 통제권을 함께 고려하려는 내용이에요.

변경은 기존 사업시행자를 다른 사업시행자로 바꾸는 절차이고, 취소는 신탁업자의 지정 자체를 없애는 절차라서 취소 기준이 더 높아요.
전체회의의 의결 대상과 참석·의결 방식, 찬성표를 계산하는 기준은 관련 절차와 함께 명확히 정해져야 해요.

4) 소수 토지등소유자의 소집 요구

현재 시행 중인 제48조제2항은 토지등소유자 전체회의를 사업시행자가 직권으로 소집하거나 토지등소유자 5분의 1 이상 요구로 소집하도록 하고 있어요. 제안안은 사업시행자 변경이나 지정취소를 위한 전체회의에 대해서는 토지등소유자 10분의 1 이상 요구만으로 시장·군수등이 소집하도록 하려는 내용이에요.

사업시행자인 신탁업자에게 회의 소집을 맡기기 어려운 상황에서도 토지주가 행정기관에 소집을 요구할 수 있어요.
현재의 일반적인 소집 요구 기준과 별도의 특례를 두는 만큼, 어떤 안건에 적용되는지 구분할 필요가 있어요.

누구에게 영향이 있나

토지등소유자: 신탁업자의 사업 진행이 부진할 때 사업시행자 변경이나 지정취소를 요구하고 의결할 수 있는 기회가 커질 수 있어요.
신탁업자: 사업 지연이나 업무 태만이 토지주등의 변경·취소 요구로 이어질 수 있어 사업 관리와 정보 제공에 대한 책임이 커질 수 있어요.
재개발·재건축사업 참여자: 사업시행자가 바뀌면 사업 일정, 계약, 비용 부담과 사업 추진 방식에 영향을 받을 수 있어요.
시장·군수등: 전체회의 소집 요구를 접수하고 사업시행자 변경·지정취소와 관련된 행정 절차를 진행해야 할 수 있어요.
시공자·정비사업 관계 업체: 사업시행자 변경이나 지정취소가 기존 계약과 업무 수행에 어떤 영향을 주는지 확인해야 할 수 있어요.

봐야 할 점

사업 지연이나 신탁업자의 부실·업무 태만을 어떤 자료와 기준으로 판단할지 구체화돼야 해요.
사업시행자 변경과 지정취소를 결정할 때 기존 신탁계약, 사업비, 용역계약을 어떻게 정리할지 확인해야 해요.
전체회의 소집 요구가 실제로 성립했는지, 토지등소유자 10분의 1을 어떻게 산정할지 명확한 절차가 필요해요.
변경은 2분의 1, 지정취소는 3분의 2로 정한 찬성 기준이 사업의 안정성과 토지주 보호 사이에서 적절한지 살펴봐야 해요.
사업시행자 교체나 지정취소가 사업을 정상화할 수 있는지, 오히려 사업 기간과 비용을 늘릴 가능성은 없는지 함께 확인할 필요가 있어요.

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장철민 의원

발의자 명단

장철민 등 10인

김교흥 김영환 김한규 민병덕

박

정

이용우 장철민 진성준

허

영

홍기원

심사 진행 단계

STEP 01

접수

STEP 02

위원회 심사

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쉬운 요약

주요 내용

왜 나왔나

무엇이 달라지나

1) 사업시행자 변경 절차 신설

2) 사업시행자 지정취소 절차 신설

3) 변경·취소 찬성 기준 마련

4) 소수 토지등소유자의 소집 요구

누구에게 영향이 있나

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장철민 의원

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